DSCRとは

結論：DSCRは「物件の収益だけで返済をまかなえているか」を測る指標

DSCR（Debt Service Coverage Ratio・負債返済カバー率）とは、物件が生み出すNOI（純営業収益）が、年間のローン返済額の何倍あるかを示す指標です。DSCRが1.0を下回ると、家賃収入だけでは返済をまかなえず、自己資金や他の収入で穴埋めする状態を意味します。金融機関が融資審査で重視する指標のひとつでもあり、物件単体の収益性だけでなく「この物件は貸しても安全か」という融資側の視点を理解するうえでも欠かせません。この記事ではDSCRの計算式、目安の考え方、融資への影響、1.0に近づいたときの対処まで整理します。

DSCRの計算式

DSCRは次の式で求めます。

DSCR ＝ NOI（純営業収益） ÷ 年間ローン返済額（元利合計）

NOIは「年間家賃収入 −（空室損失＋運営経費）」で算出する、ローン返済前の収益です。NOIの中にローンの返済額は含みません。運営経費には管理費・固定資産税・修繕費の積立などを含め、ローン返済額だけを分母に置くことで、「物件そのものの収益力」と「返済負担」を分けて比較できる形になっています。

数値例で見るDSCR

仮の物件で計算してみます。

このケースではDSCRが1.2のため、NOIがローン返済額の1.2倍あり、返済後も年間60万円のキャッシュフローが残る計算です。金利が上昇して年間返済額が330万円に増えた場合、DSCRは360÷330＝約1.09に下がります。さらに空室が増えてNOIが300万円まで落ちれば、DSCRは300÷330＝約0.91となり、1.0を下回ります。このように、DSCRは金利や空室率の変化によって動く指標であり、購入時点の1つの数字だけで判断すると、変化に対する耐性を見落とします。

DSCRの目安はどのくらいか

DSCRが1.0を下回ると、家賃収入だけでは返済をまかなえない状態になります。実務上は1.2〜1.3以上あれば一定の余裕があるとされることが多いものの、この水準は金融機関や融資の種類、物件の用途によって基準が異なり、一律の正解はありません。アパートローンかプロパーローンか、個人か法人か、物件の構造や築年数によっても金融機関が求める基準は変わるため、具体的な融資審査でのDSCR基準については、検討している金融機関に直接確認することをおすすめします。

金融機関の融資審査でDSCRが重視される理由

金融機関が融資審査でDSCRを見るのは、借主の属性（属性融資）ではなく、物件そのものの収益力で返済できるかどうか（収益融資）を判断するためです。属性融資では借主の年収や資産背景が重視されますが、DSCRを重視する融資姿勢では、空室や家賃下落が起きても物件単体で返済が続けられるかが審査の中心になります。属性だけで借入枠を広げにくい場合ほど、物件単体の収益力が問われやすいといえます。審査の重点の置き方は金融機関によって異なるため、具体的な審査基準や採用している融資姿勢については、各金融機関への確認が必要です。

金利上昇シナリオでDSCRを確認する

変動金利でローンを組んでいる場合、契約時のDSCRだけを見て安心するのは禁物です。金利が上がると年間返済額が増え、DSCRはその分だけ下がります（元利均等返済では金利が変わらない限り年間返済額は一定ですが、元金均等返済なら返済額は年々減ります）。金利が1〜2%上昇したときにDSCRと手取りがどこまで下がるかの具体的な試算は、不動産投資の金利上昇時の返済シミュレーションで解説しています。

DSCRを試算するときの前提の置き方

保有期間中にDSCRが動くのは返済額の変化だけではなく、NOIが変わる場合もあります。NOIは家賃の下落や空室率・運営経費の変化によって動くため、DSCRを試算するときは、NOIを満室想定の収入で置くか空室率を織り込んだ収入で置くかでも数値が変わります。大規模修繕費を運営経費に含めるかどうかでDSCRが変わるという考え方もありますが、不動産投資シミュレーターのDSCRは大規模修繕費を含めないNOIで計算しています。大規模修繕費は年ごとの税引前CFに別枠で反映されるので、修繕の年に手取りがどこまで落ち込むかはCF表で確認できます。シミュレーターでは、空室率・賃料下落・金利・借入額・返済期間といった前提を変えながら、1年目だけでなく保有期間を通したDSCRの推移を確認できます。

DSCRが1.0に近づいたときの対処

DSCRが1.0に近い、または下回る見通しになった場合、取れる対処はいくつかあります。

1. 自己資金を増やして借入額を圧縮する：返済額を下げることでDSCRを改善できる
2. 返済期間を延ばす：年間返済額が下がるが、総返済額は増える点に注意が必要
3. 運営経費を見直す：管理会社の変更や空室対策でNOIを改善する
4. 借り換えを検討する：金利条件が改善すれば返済額が下がり、DSCRも改善する

どの対処も一長一短があり、どれが適切かは物件の状況や投資方針によって変わります。対処を検討する前提として、不動産投資シミュレーターで借入額や返済期間を変えたときのDSCRの変化を試算しておくと、対処の効果を数値で比較できます。

DSCRとCF・IRRとの関係

DSCRは「返済の安全度」を示す指標であり、投資全体の収益性を示すIRR（内部収益率）とは見ている範囲が異なります。NOIから年間ローン返済額を引いた額が、大規模修繕費を除く税引前CFにあたるため、DSCRが1.0を下回るとその年の税引前CFは赤字になります。一方でDSCRが高くても自己資金を厚く入れた結果であればIRRは伸びにくく、逆にDSCRがぎりぎりでもレバレッジを効かせてIRRが高くなるケースもあります。どちらか一方だけで判断せず、DSCRで資金繰り（CF）の安全度を確認し、IRRで投資全体の収益性を確認するという2段階で見ることが実務的です。

よくある質問

Q. DSCRが1.0を下回ると、融資は受けられませんか。 A. 金融機関や融資の種類によって基準が異なるため一概には言えません。審査時点でのDSCR基準や、1.0を下回った場合の扱いは、検討している金融機関に直接確認してください。

Q. DSCRと実質利回りはどう違いますか。 A. 実質利回りは、NOIを物件価格＋購入時の諸費用（総投資額）で割った比率で、ローンの有無を問わず物件の収益力を見る指標です。DSCRはNOIをローン返済額で割るため、融資条件（借入額・金利・返済期間）によって同じ物件でも数値が変わります。

Q. フルローン・オーバーローン（自己資金ほぼ0円）の場合、DSCRはどう考えますか。 A. フルローン（物件価格の全額を借入）やオーバーローン（諸費用まで借入に含める）でもDSCRは計算できます。借入額が大きくなる分、返済額も増えるため、一般的にDSCRは自己資金を入れた場合より低くなりやすい点に注意してください。

DSCRは、物件の収益力と返済負担のバランスを示す指標です。契約時点の数値だけでなく、金利上昇や空室率の変化を織り込んだ推移を確認することで、長期保有に耐えられる物件かどうかを判断しやすくなります。不動産投資シミュレーターに物件情報と融資条件を入力し、複数のシナリオでDSCRの変化を試算してみてください。