不動産投資シミュレーター無料

無料で、会員登録も不要です。計算はすべてブラウザの中で行い、入力した物件データはお使いのブラウザに保存されます（サーバーへは送信しません）。ただしマイソクのAI自動入力を使うときだけは、読み取りのために画像を中継サーバーへ送ります。

DSCRは営業純利益を年間返済額で割った、返済余力を表す指標です。一般的には1.2〜1.3以上が望ましい水準とされ、本ツールの総合判定でもその目安を使っています。ただし求められる水準は金融機関・物件種別・借入条件によって異なるため、実際の融資判断は金融機関にご確認ください。

IRR（内部収益率）は、自己資金の投下から毎年の税引後キャッシュフロー、最終年の売却手取りまでを1つの年率にまとめた指標です。表面利回りと違って融資条件・税金・売却価格・保有期間が反映されるため、条件の異なる物件を同じ土俵で比べるときに使います。本ツールのIRRはExcelのIRR関数と一致することを確認しています。

金融機関が担保評価をする際の考え方に近い方法で、物件の価格の目安を出すためです。本ツールでは「路線価×土地面積」で土地を、「再調達価格×延床面積×残存年数の割合」で建物を評価しています。あくまで目安で、金融機関の実際の評価額と一致するとは限りません。

マイソク（物件図面）の画像やPDFから、売買価格・想定賃料・土地面積・延床面積・築年・構造などを読み取って入力欄に埋めます。読み取れない項目や誤って読み取る項目があるため、埋まった値は必ずご自身で確認してから計算してください。AI自動入力を使わずに、すべて手入力でも同じように使えます。

初年度のDSCR、税引前キャッシュフローが赤字に転じる時期、実質(NOI)利回り、周辺賃料との差、LTV（借入比率）の5項目を点数化し、その合計でS・A・B・Cに分けています。判定の根拠になった項目は画面に一覧で表示されます。金利上昇ストレステストと積算価格は別途計算して表示していますが、この判定の点数には含めていません。これは入力条件に対する機械的な採点であって、購入すべきかどうかの助言ではありません。

できます。タブごとに物件を登録すると、「比較」タブで50年のキャッシュフロー推移・累計キャッシュフロー・各指標を横並びで確認できます。物件ごとに融資条件を変えて登録すれば、同じ物件の条件違いを比べることもできます。