結論：「重ねるハザードマップ」と自治体のハザードマップ、両方を見る
検討中の土地のハザードリスクを調べるときは、まず国土交通省が運営する「重ねるハザードマップ」（ハザードマップポータルサイト）で洪水・土砂災害・津波・高潮のリスクを住所から一括確認し、次に土地が所在する市区町村が作成・配布しているハザードマップ（同ポータルサイトの「わがまちハザードマップ」から探せます。水害ハザードマップ・防災マップなど名称は自治体ごとに異なります）で、避難ルートや内水氾濫など自治体独自の想定まで確認するのが基本の流れです。重ねるハザードマップにも指定緊急避難場所を表示するレイヤーがありますが、避難ルートや地域特有の想定は自治体側のハザードマップのほうが詳しい場合があるため、どちらか一方だけで判断を終えないことが大切です。
土地カルテでは、住所を入力すると洪水・津波・高潮・土石流・急傾斜地の崩壊・地すべりの6種類について、想定区域に入っている可能性があるかを簡易判定して表示します。この判定はラスタータイルをピクセル単位で読み取った簡易推定で、境界付近には誤差があります。さらに地図右上のボタンで、洪水・土砂災害（土石流・急傾斜地の崩壊・地すべりを1つのトグルでまとめて表示）・津波・高潮の4種類のハザードレイヤーを地図に重ねて確認でき、判定結果からそのまま「重ねるハザードマップでこの地点を開く」ボタンで原典の地図に進めます。透過スライダーで地図の下の様子と重ねて見られるので、複数の公式サイトを開き直す前の一次スクリーニングに使えます。
ハザードマップで確認できる災害の種類
ハザードマップが対象にしている災害は、土地によって関係の深さが変わります。まず全体像を把握しておきましょう。
| 災害の種類 | 想定している内容 | 関係が深い土地 |
|---|---|---|
| 洪水 | 河川の氾濫による浸水の範囲・深さ | 河川沿い・低地 |
| 土砂災害 | 土石流・急傾斜地の崩壊・地すべり | 山際・斜面・造成地 |
| 津波 | 地震に伴う津波の到達範囲 | 沿岸部 |
| 高潮 | 台風等による海面上昇の浸水範囲 | 沿岸部・河口付近 |
内陸の土地でも近くに中小河川があれば洪水リスクの確認は欠かせませんし、平地に見えても近くに崖や造成の履歴があれば土砂災害のリスクを見ておく必要があります。見た目の印象だけで「関係ない」と判断しないことが調べる際の前提になります。
具体的な調べ方の手順
- 重ねるハザードマップを開き、調べたい土地の住所で検索する。洪水・土砂災害・津波・高潮のレイヤーを順に切り替え、色が付いている範囲に土地が入っていないか確認します。
- 凡例で色の意味を確認する。洪水の浸水想定は色の濃さで想定浸水深が変わるため、色が付いているかどうかだけでなく、凡例で深さの目安も見ておきます。
- 土砂災害の警戒区域を確認する。土砂災害防止法に基づく「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」の指定があるかどうかは、建築や宅地造成の規制に関わるため特に重要です。
- 自治体のハザードマップで避難ルート・地域独自の想定まで確認する。ハザードマップポータルサイトの「わがまちハザードマップ」から市区町村の水害ハザードマップ・地震防災マップなどを探し、避難ルートや内水氾濫など自治体独自の想定、重ねるハザードマップ公開後に更新されたデータがないかを確認します。
- 古いデータに更新がないか日付を確認する。ハザードマップは河川整備や調査の進展で更新されることがあるため、閲覧しているデータの作成・更新時点を必ず確認してください。
土地カルテの簡易判定とレイヤー切り替えを使えば、手順1〜3の一次確認をまとめて進められます。ただし自治体独自の想定や避難ルートまでは代替できないので、手順4は別途自治体のハザードマップで確認してください。
浸水想定区域に入っていたら何を見るべきか
洪水の浸水想定区域に入っている場合、まず見るべきは想定される浸水の深さです。想定浸水深が大きいほど、建物の構造や階数によって被害の出方が変わります。次に確認したいのは、その想定が「想定最大規模」（極めて稀な大雨を前提とした想定）なのか、より頻度の高い降雨を前提としたものなのかという点です。重ねるハザードマップでは複数の前提のデータが切り替えられるようになっている場合があるので、どの前提での表示かを凡例や説明文で確認してください。
浸水想定区域内の土地であっても、取引や建築が禁止されるわけではありません。ただし、宅地建物取引業法施行規則の改正（2020年8月28日施行）により、水防法に基づく水害ハザードマップ（洪水・雨水出水〈内水〉・高潮）における対象物件の位置が、重要事項説明の対象に含まれるようになりました（出典：国土交通省）。説明の対象範囲や運用は見直されることがあるため、具体的な取引の場面では仲介業者や国土交通省の最新の資料で確認してください。
土砂災害警戒区域・特別警戒区域の違い
土砂災害に関する指定区域には、警戒区域（イエローゾーン）と特別警戒区域（レッドゾーン）の2段階があります。
| 区域 | 想定される内容 | 建築への影響 |
|---|---|---|
| 土砂災害警戒区域（イエロー） | 土砂災害が発生した場合に住民の生命・身体に危害が生じるおそれがある区域 | 建築そのものへの規制はなく、市町村による警戒避難体制の整備と、宅建業者による重要事項説明の対象になる |
| 土砂災害特別警戒区域（レッド） | 建築物に損壊が生じ、住民に著しい危害が生じるおそれがある区域 | 住宅地分譲・要配慮者利用施設整備などの特定開発行為が都道府県知事の許可制になり、居室を有する建築物は建築基準法に基づく構造規制（建築確認の対象）がかかる |
制度の詳細は国土交通省が公表している土砂災害防止法の解説が出典です。該当する可能性がある土地では、重ねるハザードマップで区域の有無を確認したうえで、具体的な規制内容や最新の区域図は都道府県の砂防担当や自治体の建築担当窓口で確認してください。
購入・投資の判断にどう反映するか
ハザードマップのリスクは、それ単体で「買う・買わない」を決める基準ではなく、他の条件と合わせて検討する材料として使うのが実務的です。
- 火災保険の水災補償：浸水想定区域に入っている土地では、火災保険の水災補償の有無を事前に確認しておくと、取得後の維持コストの見通しが立てやすくなります。津波による損害は火災保険ではなく地震保険の対象です（水災補償を持つのは火災保険、地震保険は地震・噴火・津波による損害を補償します）。保険料については、損害保険料率算出機構の参考純率で2024年10月から水災料率が地域別（市区町村単位の5区分）に見直されています。具体的な保険料は契約する保険会社に確認してください。
- 融資への影響：金融機関によっては、ハザードリスクの高いエリアで融資条件や担保評価に慎重な姿勢を取ることがあります。具体的な取り扱いは金融機関ごとに異なるため、融資を検討している先に確認してください。
- 賃貸経営への影響：投資用物件として検討している場合、入居者募集時の説明義務や、将来的な資産価値への影響も合わせて考えておく必要があります。
土地カルテでハザード情報と合わせて用途地域や周辺の地価情報も確認しておくと、リスクと価格のバランスを見ながら候補地を絞り込みやすくなります。
よくある質問
Q. ハザードマップで「リスクなし」と表示された土地は安全ですか A. 「色が付いていない」ことは、その災害の想定区域に入っていないことを示すものであり、絶対に被害が発生しないことを保証するものではありません。想定を超える降雨や地震が発生する可能性は常にあるため、参考情報として扱ってください。
Q. ハザードマップはどのくらいの頻度で更新されますか A. 河川整備や調査の進展に応じて更新されることがありますが、更新の頻度は地域や災害の種類によって異なります。閲覧しているデータの更新時点を必ず確認し、古い情報のまま判断しないようにしてください。
Q. 浸水想定区域の土地は購入を避けるべきですか A. 一概にはいえません。想定浸水深や建物の構造・階数、保険の加入状況、価格条件などを総合して判断する材料の1つとして扱うのが現実的です。断定的な判断をする前に、自治体や専門家に相談することをおすすめします。
ハザードマップは1つのサイトだけで完結する情報ではなく、全国版の重ねるハザードマップと自治体が作成するハザードマップを組み合わせて初めて実務に使える精度になります。土地カルテで住所から一次スクリーニングをしたうえで、気になる土地が見つかったら自治体の最新情報と専門家の意見も合わせて確認する、という二段階の調べ方を基本にしてください。