不動産投資の利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った単純な数字で、実質利回りはそこから管理費・修繕費・税金などの諸経費を差し引いて計算します。両方の数字を並べて見比べないと、物件の収益性は見誤りやすくなります。この記事では、それぞれの計算式と、具体的な数値を当てはめた例を表で紹介します。
表面利回りの計算式
表面利回り（グロス利回りとも呼ばれます）は、次の式で計算します。
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば物件価格2,000万円、年間家賃収入120万円なら、120万円÷2,000万円×100で表面利回りは6%です。計算がシンプルで、不動産の販売資料やポータルサイトに掲載される利回りの多くはこの表面利回りです。ただし、この数字には管理費や税金といった支出が含まれていないため、実際の手取りとは差が出ます。表面利回りはあくまで「物件同士をざっくり比較するための第一段階の指標」として捉えておくと使い方を誤りにくくなります。
実質利回りの計算式
実質利回り（ネット利回り、NOI利回りとも呼ばれます）は、年間家賃収入から諸経費を差し引き、購入時にかかった諸費用を物件価格に加えたうえで計算します。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸費用）× 100
諸経費に含める主な項目は次のとおりです。
- 管理費・修繕積立金（区分所有の場合）
- 建物や設備の修繕費・原状回復費
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料
- 管理会社への委託手数料
- 購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税（初期費用として物件価格に加算）
これらは物件の種類や管理形態によって内容が変わるため、実際に検討する物件の資料でどこまで含まれているかを確認する作業が欠かせません。
具体例で計算してみる
同じ物件価格・家賃でも、諸経費の見積もり方によって実質利回りの数字は変わります。仮の数値で計算例を示します。
| 項目 | 金額・数値 |
|---|---|
| 物件価格 | 2,000万円 |
| 購入時諸費用（仲介手数料・登記費用等） | 150万円 |
| 年間家賃収入（満室想定） | 120万円 |
| 年間諸経費（管理費・修繕積立金・固定資産税等の合計） | 25万円 |
| 表面利回り | 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6.0% |
| 実質利回り | （120万円－25万円）÷（2,000万円＋150万円）× 100 ＝ 約4.4% |
この例では、表面利回り6.0%に対して実質利回りは約4.4%となり、1.6ポイントほどの差が出ています。諸経費や購入時費用の見積もりが甘いと実質利回りは実態より高く見えてしまうため、資料に記載の利回りが表面と実質のどちらかを、まず確認することが大切です。
利回りの目安をどう考えるか
「何%あれば良い物件か」という基準は、エリア・築年数・物件種別（区分マンション・一棟アパートなど）によって大きく異なり、一律の正解はありません。一般に都心の築浅物件は利回りが低めで、地方や築古の物件は利回りが高めに出やすいと言われることがありますが、これは空室リスクや将来の修繕負担が利回りの数字に織り込まれていない場合があるためとも考えられます。利回りの数字だけで良し悪しを判断せず、家賃相場・空室率・エリアの将来性など複数の情報と合わせて検討することをおすすめします。
エリアの人口動態や用途地域、ハザードリスクといった土地の基礎情報は、利回りの前提となる家賃や空室リスクの見通しにも関わります。物件を絞り込む前の一次スクリーニングとして、住所を入力するだけで基礎情報を一枚にまとめられる土地カルテを使うと、エリアの当たりをつけやすくなります。
利回り計算で見落としやすい注意点
- 空室リスク：年間家賃収入を満室想定で計算していないか確認します。空室期間や入居率を織り込んだ想定利回りも合わせて見ておくと、実態に近い数字がつかめます。
- 修繕費の変動：築年数が経つほど大規模修繕や設備更新の費用がかさむ傾向があります。購入時点の諸経費だけでなく、将来発生しうる支出も考慮に入れておくと安心です。
- 金利変動の影響：ローンを利用する場合、利回りとは別に返済額（元利金）を考慮した収支（キャッシュフロー）の確認が必要です。金利が上昇すると返済負担が増え、手取りが利回りの数字ほど残らない場合があります。
- 税金・確定申告：不動産所得にかかる税金は個人の状況によって扱いが変わります。具体的な税額や申告方法は、国税庁の一次情報を確認するか、税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q. 表面利回りと実質利回り、どちらを重視すべきですか。 A. 比較の入り口としては表面利回りで足切りをし、候補が絞れた段階で実質利回りやキャッシュフローまで確認する、という順序で使い分けると効率的です。実質利回りの数字は諸経費の見積もり方で変わるため、算出根拠も合わせて確認しておくと安心です。
Q. 利回りが高い物件は良い投資と言えますか。 A. 利回りの数字だけでは判断できません。高利回りの背景に空室リスクや将来の修繕負担が隠れている場合もあるため、エリアの需要や物件の状態も含めて総合的に確認することをおすすめします。
Q. 想定利回りと表面利回りは同じ意味ですか。 A. 資料によって呼び方が異なる場合があります。「想定」とついている場合は満室想定であることが多く、実際の稼働率を反映していない可能性があるため、募集資料の注記を確認してください。
利回りの計算式自体はシンプルですが、どこまでを諸経費に含めるかで実質利回りの数字は変わります。物件資料の利回りが表面か実質かをまず見極め、エリアの基礎情報も合わせて確認しながら、複数の物件を同じ条件で比較することをおすすめします。エリアの一次情報を手早く整理したいときは、土地カルテで住所を入力してみてください。