結論：通常損耗は貸主負担、故意・過失による損耗は借主負担が原則
原状回復費用の負担区分は、通常の使用による経年変化・自然損耗は貸主（オーナー）負担、借主の故意・過失や使用方法が不適切だったことによる損耗は借主負担とするのが原則です。この考え方は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月公表。mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html）に整理され、2020年4月施行の民法621条でも、賃借人の原状回復義務が通常損耗・経年変化を含まない旨が明文化されています。ただし実際の負担割合は賃貸借契約の特約や損耗の状況によって変わり、ガイドライン自体に法的拘束力はありません。見積書を受け取ったら、まず「この項目はどちらの負担に区分される損耗なのか」を確認することが、金額の妥当性を見る前の第一歩になります。
原状回復義務の範囲（民法621条とガイドラインの関係）
民法621条は、賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷を原状に復する義務を負うとしつつ、通常の使用によって生じた損耗や経年変化については、この義務の対象に含まれないと定めています。つまり、何もしなくても自然に古くなっていく部分（日照による畳・クロスの変色、設備の経年劣化など）は、そもそも借主が直す義務の範囲外です。
国土交通省のガイドラインは、この民法の考え方を実務で判断しやすい形に整理したもので、損耗の発生原因を大きく「経年変化・通常損耗にあたるもの（貸主負担）」と「借主の故意・過失や使用方法が不適切だったことによるもの（借主負担）」に分けています。さらに、通常損耗ではあるものの手入れ不足などで損耗の範囲や程度が通常より広がった部分は借主負担、次の入居者を確保するために貸主が行う設備の交換や化粧直しなど、建物の価値を増やす部分（グレードアップ）は貸主負担、という中間的な区分も示されています。借主負担とされる部分については、設備の経過年数（耐用年数）が進むほど負担割合を減らしていく考え方も併せて示されていますが、対象となる部位は限られます（後述）。ガイドラインの詳細な分類表・事例集は国土交通省の公表資料に掲載されているため、個別の損耗がどの区分にあたるかを厳密に確認したい場合は一次情報を参照してください。
損耗パターン別の判定の考え方
実際の見積書に出てくる項目を、上記の2方向に当てはめて考えると、次のような傾向があります（個別の事案では損耗の程度や契約内容によって判断が変わるため、あくまで一般的な傾向です）。
- クロス・畳の経年による変色・退色：日照や経年による自然な変化として、貸主負担とされる傾向がある
- クロスの画鋲・ピン穴：下地ボード交換が不要な程度であれば通常の使用の範囲とされやすく、下地交換が必要になるような大きな破損は借主負担とされやすい
- 家具の設置によるカーペットの凹み：通常の生活による使用の範囲として、貸主負担とされる傾向がある
- キッチン換気扇の油汚れ・フィルター清掃：日常の清掃をしていれば通常損耗の範囲とされやすいが、ガイドラインでは手入れを怠ったことによる油汚れ・すすは借主負担とされることが多い項目として挙がっている。区分はガイドライン別表1で確認するとよい
- タバコのヤニ・ペットによる傷や臭い：通常の使用を超える損耗として、借主負担とされる傾向がある
- 鍵の交換：破損・紛失がない場合は、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題として貸主負担とされている（ガイドライン別表1）
ここで重要なのは、同じ「クロスの傷」という見積項目でも、傷の種類によって負担区分が変わることです。見積書に区分が明記されていない場合、どちらの負担として計上されているかが分からないまま金額だけを見ることになり、判断を誤りやすくなります。
見積書を受け取ったときに確認する順番
- 見積書の各項目が、通常損耗（貸主負担）と借主の過失による損耗（借主負担）のどちらとして計上されているかを確認する
- 借主負担とされている項目について、具体的にどのような使用状況・損耗だったのかを業者または管理会社に確認する
- 経過年数が長い設備（クロス〈耐用年数6年〉など）は、耐用年数に応じた減価を考慮した按分が反映されているかを確認する。ただし畳表・襖紙・障子紙は消耗品の性格が強いとされ、ガイドラインでは経過年数を考慮しない扱いになっている点に注意する
- 賃貸借契約書に、ガイドラインと異なる特約（原状回復費用を借主が広く負担する特約など）がないかを確認する
4の特約については、消費者契約法等の観点から特約の有効性が争われる場合もありますが、個別事案ごとに判断が分かれ、ここで一概に有効・無効を述べることはできません。契約内容に疑問がある場合は、契約書を確認したうえで、国土交通省の一次情報や自治体の住宅相談窓口、弁護士・司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
負担区分が確認できたうえで、個々の項目の単価や「一式」計上の内訳が相場から外れていないかは別の論点です。見積りチェックに見積書の写真やPDFをアップロードすると、AIが明細を読み取り、クロスやクリーニングなどの単価を相場レンジと自動で照合し、確認すべき質問リストを作成します。負担区分の確認と単価の確認は順番が異なる作業なので、まず区分、次に単価という流れで進めると過不足がありません。
貸主・借主それぞれが見るべき視点
賃貸オーナーの立場では、管理会社から届いた原状回復費用の請求が、通常損耗分まで借主に付け替えられていないかを確認する必要があります。借主に過大な請求をしてトラブルになれば、退去者とのやり取りが長引くだけでなく、同じ対応を繰り返す管理会社との関係にも影響します。入居者の立場では、提示された負担額の根拠（どの分類の損耗として計上されているか）を確認し、納得できない場合は交渉の前にまず根拠を尋ねる姿勢が実務上はスムーズです。見積りチェックで作成した質問リストは、業者や管理会社に内訳と根拠を確認する文面として使えます。
よくある質問
Q. ガイドラインに従わない特約は無効になりますか。 A. 一概には言えません。特約の有効性は契約内容や個別の事情によって判断が分かれるため、断定はできません。疑問がある場合は契約書を確認したうえで、専門家や自治体の住宅相談窓口に相談してください。
Q. 経過年数が長ければ、借主負担はゼロになりますか。 A. 設備によっては、耐用年数を超えた時点で借主の負担割合がゼロに近づく考え方が示されていますが、すべての損耗に一律に適用されるわけではありません。畳表・襖紙・障子紙のように消耗品の性格が強いとされる部分は、経過年数を考慮しない扱いです。対象となる設備や計算方法は、国土交通省のガイドラインや契約内容を確認してください。
Q. 見積りチェックは負担区分まで判定してくれますか。 A. 本ツールは単価が相場に対して妥当かどうかの照合が中心です。貸主・借主どちらの負担に区分されるかはこの記事で紹介した一般的な傾向を参考にしつつ、個別の損耗状況から判断してください。
Q. ペットを飼っていた場合、原状回復費用はすべて借主負担になりますか。 A. 通常の使用を超える損耗（臭い・傷など）は借主負担とされる例が多いものの、経年変化の範囲にあたる部分は貸主負担です。すべてを一括で借主負担とする請求は、分類が混在している可能性があるため確認が必要です。
原状回復費用の負担区分は、金額の大小ではなく損耗の発生原因で決まります。見積書を受け取ったら、まず各項目がどちらの負担として計上されているかを確認し、そのうえで単価や内訳の妥当性を照合する、という順番で進めてください。